走在国内不少城市的老城区里，随处可见房龄超过20年的老旧小区：外墙墙皮大面积脱落露出里面的红砖，楼道里的电线横七竖八像蜘蛛网，下水管道一到夏天就反味，小区里连个正经停车位都找不到，业主每天下班都要绕着小区转十几圈找空位。这些年久失修的老房子，住着几百万上千万的居民，大家都在盼着自己家的小区能有个好归宿。
业内人士早就给出了预判：不出10年，国内所有房龄20年以上的老旧小区，都会陆续迎来5种完全不同的结局，没有例外，每一种都非常现实。
第一种也是最主流的结局，就是全面推进老旧小区改造。
现在全国几乎所有城市都在推进旧改工程，这也是未来绝大多数老旧小区的最终归宿。旧改不走过去大拆大建的老路，而是在保留原有建筑主体的基础上做全面升级：把开裂脱落的外墙重新粉刷加固，给符合条件的楼栋加装电梯，把老化的电线、下水管道全部换成新的，同时在小区里补建绿化、新增停车位，装上健身器材和便民驿站。
改造完成之后，居民的居住体验会直接上一个大台阶，不管是自己住还是之后挂牌出售、出租，房子的流通性都会比之前好很多。
第二种不少城市已经在试点的模式，就是原拆原建。
简单来说就是居民先暂时搬出去租房过渡2年，政府把整个老旧小区全部推倒，在原来的地块上重新建造全新的住宅。等新房建好之后，居民可以按照原来的房屋面积直接回迁，如果觉得之前的面积太小，还可以申请按成本价多买几平米扩大居住空间。
不过这种模式的收益远不如早年的拆迁暴富，不少居民还是更倾向于直接拿高额拆迁补偿，对原拆原建的接受度不算太高。
第三种最稳妥的结局，就是被鉴定为危房之后直接拆除。
不是所有老房子都能靠改造继续住下去，相关部门会对老旧小区的建筑主体做权威安全鉴定，如果发现房屋结构已经严重损坏，继续住下去会威胁居民的生命财产安全，这类房子就会被直接判定为危房，纳入拆迁名单。
拆迁之后居民可以三选一：要么直接拿货币补偿，要么选择实物安置搬到新建的安置房小区，要么领取房票，拿着房票去市面上的商品房小区抵扣购房款。
第四种正在悄悄铺开的模式，就是政府收购之后转为保障房。
不少地段好、户型方正的老旧小区，会被地方政府批量收购，经过简单的修缮改造之后，直接转为公租房、保障性租赁住房，面向城市低收入群体、新市民和刚毕业的年轻人供应。
这样一来，既能快速补充当地的保障房供给缺口，政府批量收储二手房还能稳定当地的楼市行情，避免房价出现大起大落，帮助整个房地产市场平稳实现软着陆。
第五种最无奈的结局，就是无人过问，任由小区自然衰落。
这种结局几乎全集中在三四线城市的非核心区域，还有鹤岗、阜新这类资源枯竭型城市。这些地方产业薄弱，就业岗位少，人口常年净流出，当地政府财力有限，根本拿不出钱给老旧小区做改造或者拆迁。
最后小区会慢慢变成无人管理的状态，路灯坏了没人修，下水管道堵了没人通，小区里连个物业都找不到，治安越来越差，房子就算挂出白菜价，也根本没人愿意接手，只能慢慢跟着城市的衰落一起老去。
对于绝大多数住在老旧小区的居民来说，旧改、原拆原建、危房拆迁、转为保障房，这四种结局都能让居住条件得到明显改善，算是妥妥的好归宿。只有那些人口持续流出、地方财政无力覆盖的偏远老小区，最后只能慢慢走向自然衰落，全靠运气等不到任何外力帮扶。
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